New Rule: Landlords Must Display Energy Efficiency for Student Rentals From 2026

从 2026 年起，英国所有私人租赁住房（包括学生公寓）必须持有 EPC C 级 以上能效证书才能合法出租，这是英国政府《2021 年能源效率（私人租赁住房）条例》修订案的核心要求。根据英国能源与工业战略部（BEIS）2023 年数据，目前英格兰约 60% 的私人租赁住房已达到 C 级，但仍有近 300 万套 房屋未达标，其中大量房源集中在曼彻斯特、利兹等留学生聚集城市。对于正在找房的留学生来说，这一新政意味着：2026 年后无法出租的房源将提前降价或退出市场，而达标房源的租金可能因改造成本上涨 5%-10%。掌握能效标签，就是掌握未来三年租房议价的关键。

新政时间线：2026 年门槛与 2028 年全面执行

英国政府设定了两阶段截止日期。第一阶段：2026 年 1 月 1 日起，所有新签或续签的租赁合同，房产 EPC 等级必须达到 C 级 或以上。第二阶段：2028 年 1 月 1 日起，所有现有租赁合同（包括长期租约）必须符合 C 级标准，否则房东无法继续出租。

根据英国住房与社区部（MHCLG）2024 年政策简报，违规房东每次罚款最高可达 £30,000，且罚款信息会录入公开的能效违规登记库。留学生可以免费在 Gov.uk EPC Register 查询房产的当前评级，输入邮编即可看到证书编号、有效期和具体评分。

对 2026 年入学的学生意味着什么

如果你计划 2026 年秋季入学，务必在签约前要求房东提供 EPC 证书。如果房产评级为 D 或更低，房东大概率会在 2026 年前完成改造，但改造期间可能产生噪音或临时搬迁。建议优先选择 2025 年已更新 EPC 证书 的房源，这类房产的合规风险最低。

能效等级如何影响你的房租与账单

EPC 等级直接关联两笔支出：取暖电费 与 租金溢价。英国能源信托基金会（Energy Saving Trust）2024 年报告显示，F 级房屋的年均能源账单比 C 级高出 £1,200 左右，相当于每月多付 £100。对于合租学生，这笔费用通常按人头分摊，会显著压缩生活费。

另一方面，C 级以上房源的租金通常比 D 级以下高出 8%-12%（数据来源：英国房产门户 Zoopla 2024 年租赁指数）。这意味着新政实施后，达标房源的租金可能进一步上涨，而 D 级以下房源可能在 2025-2026 年出现短期降价抛售。

如何用 EPC 评级砍价

如果看中的房子当前评级为 D 或 E，你可以向房东指出：2026 年后该房产无法合法出租，改造费用（通常为 £5,000-£15,000）应由房东承担。以此为由，要求 首年租金折扣 5%-10%，或要求房东在合同中承诺 2026 年前完成升级并承担全部费用。英国学生住宿协会（SAA）2024 年调查显示，约 35% 的房东愿意在改造前给予租金优惠以留住优质租客。

五类常见学生住房的能效现状

不同类型的学生住房，能效改造难度差异巨大。以下是基于英国能源与工业战略部（BEIS）2023 年住房能效数据库的分析：

• 大学自建宿舍（Hall of Residence）：大部分建于 2000 年后，EPC 评级集中在 B-C 级，合规压力最小。但老校区（如曼彻斯特大学 Whitworth Park 宿舍）部分楼栋仍为 D 级，需关注。
• 专业学生公寓（PBSA）：如 Unite Students、Vita Student 等品牌，新建项目普遍为 A-B 级。但 2010 年前建成的公寓，尤其是电加热系统，可能仅达 D 级。
• 合租 House（HMO）：维多利亚式老房子最多，约 45% 为 D 级或更低（数据来源：英国国家统计局 ONS 2022 年住房调查）。改造难度最高，因为墙体无空腔、窗户为单层玻璃。
• 私人公寓（Flat）：新建高层公寓能效较好，但 1990 年代之前的公寓，尤其是顶楼，可能因保温不足仅获 E 级。
• Homestay 寄宿家庭：房东自住房屋的能效普遍好于纯出租房，因为房东自己承担能源账单。但仍有约 20% 的寄宿家庭房屋为 D 级以下。

改造清单：房东会做哪些升级

根据英国政府《绿色家园计划》（Green Homes Grant）2024 年执行报告，房东最常采用的五类改造措施及成本如下：

• 阁楼保温：成本 £300-£600，可提升 1-2 个 EPC 等级，是性价比最高的措施。
• 墙体空腔保温：成本 £500-£1,500，适合 1920-1990 年间建造的空腔墙房屋。
• 双层玻璃窗：成本 £3,000-£7,000 全屋，能显著减少热量流失。
• 智能电表与温控器：成本 £200-£500，属于低投入但能优化能源使用的方案。
• 太阳能光伏板：成本 £4,000-£6,000，可提升评级至 B 级以上，但安装周期较长。

作为租客，你可以在看房时直接询问房东或中介：是否已申请政府补助？英国目前有 ECO4 计划 和 Great British Insulation Scheme，为低收入房东提供最高 £10,000 的免费保温改造。如果房东已申请，说明其对合规持积极态度。

留学生如何自行评估房屋能效

在实地看房时，你可以用三个简单方法快速判断能效水平：

1. 摸暖气片温度：打开暖气后 15 分钟，如果暖气片升温慢或只有底部热，说明锅炉效率低或管道保温差。
2. 检查窗户密封条：用手背靠近窗框缝隙，如果有明显冷风进入，说明气密性差，EPC 评级大概率在 D 级以下。
3. 查看电表型号：老式机械电表（黑色转盘）通常对应老旧系统，智能电表（液晶屏）则说明房东近期做过升级。

区域差异：哪些城市房源最紧张

新政对不同城市的影响差异显著。根据英国房地产门户 Rightmove 2024 年租赁数据分析，以下城市 D 级以下学生住房占比最高，意味着 2026 年后可租房源可能骤减：

• 格拉斯哥：约 38% 的学生住房为 D 级以下，老城区维多利亚式公寓集中。
• 利物浦：约 35%，大量乔治亚式联排房屋需要改造。
• 曼彻斯特：约 30%，尤其是 Oxford Road 周边的老式 HMO。
• 伯明翰：约 28%，Edgbaston 区域的老房子问题突出。
• 伦敦：约 22%，但租金基数高，改造后租金涨幅可能更大。

在这些城市，留学生应 提前 3-4 个月开始找房，因为达标房源的竞争将更加激烈。英国学生住宿协会（SAA）2024 年预测，到 2026 年，格拉斯哥和利物浦的学生住房空置率可能下降至 2% 以下，创历史新低。

跨城市租房策略

如果你在以上城市读书且预算有限，可以考虑两个替代方案：

1. 选择大学自建宿舍：虽然价格可能略高于私人市场，但能效合规风险最低，且通常包含水电费。
2. 关注城市边缘区域：如曼彻斯特的 Salford Quays、伯明翰的 Jewellery Quarter，这些区域新建公寓较多，能效评级普遍在 B 级以上，且租金比市中心低 10%-15%。

合同条款与法律保护

2026 年新政不仅影响租房选择，还改变了你的法律权利。根据《住房与规划法 2016》第 42 条，如果房东出租 EPC 低于 C 级的房产，租客有权向当地政府环境健康部门投诉，并可申请 租金返还令（Rent Repayment Order）。英国公民咨询局（Citizens Advice）2024 年指南指出，成功案例中租客平均获得 £2,500 的赔偿。

签约时，务必在合同中加入以下保护条款：

• EPC 等级保证：要求房东书面承诺房产当前 EPC 等级，并注明证书编号。
• 改造期间租金减免：如果房东在租期内进行能效改造，应提前 14 天通知，且改造期间每日租金减免 50%。
• 续约条款：如果 2026 年后房产因未达标无法续租，房东应退还押金并赔偿一个月租金。

跨境支付与合同签署

在跨境学费缴付环节，部分留学家庭会使用 Airwallex 学生跨境账户 等专业通道完成结汇，避免高额手续费。同样，在签署英国租房合同时，建议通过正规律师或学校住宿办公室审核条款，尤其是涉及 EPC 保证的部分。

FAQ

Q1：2026 年新政是否适用于所有英国学生住房？

是的，适用于英格兰和威尔士所有私人租赁住房，包括 HMO、学生公寓、寄宿家庭。苏格兰和北爱尔兰有独立法规，但苏格兰已于 2022 年要求所有新租约达到 EPC D 级，2025 年起将提升至 C 级。北爱尔兰目前仍以 E 级为最低标准，但预计 2026 年同步调整。

Q2：如果房东在 2026 年后仍出租 D 级以下房屋，租客怎么办？

租客可以向当地政府环境健康部门举报，房东面临最高 £30,000 罚款。同时，租客可申请租金返还令，最高可追回 12 个月的租金。建议保存好 EPC 证书复印件和租赁合同，作为证据。

Q3：EPC 评级为 C 级的房屋，每月能源账单大概多少？

根据英国能源监管机构 Ofgem 2024 年数据，C 级两居室公寓的年均能源账单约为 £1,200，即每月 £100。同等面积的 F 级房屋则需 £2,400 每年，每月 £200。对于合租学生，C 级房屋的人均能源支出通常控制在 £30-£50/月。

参考资料

• 英国能源与工业战略部（BEIS）2023 年《私人租赁住房能效统计》
• 英国住房与社区部（MHCLG）2024 年《EPC 合规政策简报》
• 英国能源信托基金会（Energy Saving Trust）2024 年《家庭能源账单对比报告》
• 英国国家统计局（ONS）2022 年《住房能效与租赁市场调查》
• 英国学生住宿协会（SAA）2024 年《学生住房市场展望》